フィットネスクラブ店舗開発・管理者が知っておくべき
賃料構造の理解と賃料減額請求、不動産関連トラブルの法的対応
(セミナーのポイント)
●賃料はどう決まる？ 今の賃料は適正？ 賃料構造の基本を学び直す
●クラブ収益を高めるのに、いかに賃料を抑えるか。賃料減額請求のテクニックとは
●フィットネスクラブの成長戦略となる新規出店で、開発事業者はどう不動産事業者と交渉していくか
★お申込みはこちら
※本セミナーは『Fitness Business 131号』で開催予告したセミナーです。
(ご案内)
不動産市況が活況を呈するなかにあって、不動産オーナーからの賃料値上げ請求に直面しているフィットネスクラブ事業者は多いと思われます。フィットネスクラブ事業としては依然として会員数が伸び悩み、人件費、エネルギーコストも高騰するなか、少しでも不動産費用を抑えていくことが収益を維持することに重要ですが、不動産知識が乏しい場合、不動産会社と十分な話し合いもできない場合があります。
一方、クラブ企業が成長するために新規出店も検討していかなくてはならず、立地は探せてもその賃料が適正なのかどうかの判断ができずに困る場合も散見されます。開発担当者はもちろん運営事業者までが賃料構造について基本的な知識は認識しておくことが重要になっています。
そこで本セミナーは、フィットネスクラブ事業者のための賃料構造の理解、賃料をめぐる法務、不動産事業者から迫られる要求に対応できる法的解釈などを学ぶものとして開催してまいります。特に適正賃料を判断する上 での基準の把握、起こり得る不動産トラブルに備えた対応のあり方を分かりやすく 解説してまいります。
（セミナー内容）※項目は変更になることがございます。
１．フィットネスクラブの事業収益を大きく左右する「賃料」の仕組み＆不動産賃貸の基本的理解
（1）賃料とは
（2）賃料をめぐる仕組みと法務
――民法上の賃貸借契約／借地借家法／定期建物賃貸借契約
２. 適正賃料を判断する上での基準
（1）新規賃料と継続賃料
（2）継続賃料の鑑定評価手法とは ―― 鑑定評価手法における4つの試算方法の違い
（3）直近合意時点とは何か―― 安易な合意をしてしまうことのリスク
3. 賃料増額請求をされた場合の対応とその法的実践論
（1）増額要求されるまでの流れ── 交渉→調停→訴訟
・ クラブ側の交渉時におけるポイント
・ 調停委員会の性格の違い、それぞれの性格に応じた進め方
・ 訴訟の場合の流れ、有効な戦略
・ 裁判所鑑定があまりに不合理だった場合の対応の仕方
・ 増減額請求から改定がなされるまでの賃料の扱い
（2）裁判例の紹介・分析
・建物の老朽化や使用方法の制限などといった特殊事情は賃料額に影響を与えるか？
・売上の増減は賃料にどの程度影響があるのか？
・建物に係る公租公課が大幅に変動した場合、賃料にどの程度影響があるのか？
（3）定期借家契約の場合の考え方
・再契約に際して賃料の見直し（増額）を求められた場合の対応
４. 賃料改定に付随する問題
・立退料との関係
・共益費について
５．よくある不動産トラブルへの対応
・賃料が見合わず、立ち退きを迫られている
・退店に伴い、店舗の原状回復を求められている
・これまで長く普通借家契約できたが、定期建物賃貸借契約への変更を言われている。
・マシンやスタジオの騒音が大きく対策を迫られている。
6．質疑応答
講師
光風法律事務所 パートナー弁護士 岩永 智士
